Los derechos del arrendatario

 

La renuncia a los derechos que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) concede a los arrendatarios es una materia no exenta de polémica, ya que en función del tipo de contrato, de la duración del mismo y de la posición jurídica de cada una de las partes existe o no la posibilidad de renunciar a determinados derechos. La información suministrada en este artículo únicamente es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013.

De esta forma debemos distinguir:

1.    Renuncias de derechos por parte del arrendador. En general la LAU 1994 es absolutamente permisiva en este aspecto, permitiendo al arrendador renunciar a los derechos que la misma le concede. Ejemplos: renuncia a su derecho a actualizar la renta, renuncia a su derecho de elevar la renta en caso de llevar a cabo obras de mejora o la renuncia a percibir una indemnización por desistimiento anticipado del contrato en contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a 5 años.

2.    Renuncia de derechos por parte del arrendatario. Aquí debemos distinguir entre:   

a)    Contratos de uso distinto al de vivienda. En éstos prima la voluntad de las partes, por lo que lo único exigido es que la renuncia sea convenida, especifica y concretada al derecho del que se trate de forma precisa, clara y terminante, tal y como ha declarado de forma constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo(Sentencias de 5-3 EDJ 1991/2393 3-6, 28 EDJ 1991/10201 y 31-10 EDJ 1991/10348 y 5-12-1991, 14-2-1992 EDJ 1992/1364, 31-10-1996 EDJ 1996/7618 y 19-12-1997 EDJ 1997/8995)

b)    Contratos de arrendamiento de vivienda. Aquí debemos distinguir dos supuestos:

b.1) Contratos con una duración inicialmente pactada superior a 5 años. En este caso el arrendatario puede renunciar a:

La subsistencia del contrato de arrendamiento en caso de enajenación (venta) de la vivienda.( art 14)

El derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.(art 16.4)

Sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda.(art 25.8)

         b.2) Contratos con una duración igual o inferior a 5 años. Es en estos     contratos donde mayor número de dudas surgen, pues ni la doctrina ni la jurisprudencia son unánimes respecto a la irrenunciabilidad de determinados derechos o la validez o nulidad de determinados pactos. No se hace mención de los pactos sobre servicios, tasas e impuestos por existir ya innumerables artículos al respecto.

 Pacto o renuncia a las prórrogas del artículo 9 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de la renuncia así como de cualquier pacto contrario a su contenido. Entre otras muchas las sentencias  AP Madrid, Sec. 14.ª, 566/2009, de 11 de noviembre y  AP Tarragona, Sec. 3.ª, 248/2009, de 3 de julio. P

Pacto por el que el se excluye la prórroga del artículo 10. Dicho pacto ha sido declarado válido por varias Audiencias Provinciales así como por gran parte de la doctrina científica. A título de ejemplo las sentencias de AP Burgos, Sec. 3.ª, 201/2006, de 25 de abril AP Madrid, Sec. 10.ª, 784/2004, de 12 de julio ,AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 197/2004, de 5 de julio.

Pacto por el que se excluye la tácita reconducción civil. La jurisprudencia es unánime al determinar la validez de dicho pacto, ya que no se trata de un derecho que conceda al arrendatario.

Pacto modificando el contenido del artículo 18 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de cualquier pacto contrario a su contenido.

Pacto en virtud del cual se incrementa la renta a partir de una determinada anualidad del contrato. de de Barcelona, sec 4º, de 28-2-2007, entre otras, ha declarado la nulidad de dicho pacto ya que, “si bien es cierto que la renta se determina libremente por las partes al inicio del contrato, y podrá ser que las partes durante la vida del contrato pactasen otra ,atendidas las circunstancias que estimasen oportunas, o incluso cabe su modificación cuando se producen mejoras, lo que la ley trata con el arct 18 , es proteger al arrendatario , con la finalidad de garantizarle una estabilidad económica en el contrato durante la duración mínima a que tiene derecho.”

Pacto en virtud del cual la enajenación(venta) de la vivienda conllevará la extinción del contrato. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.

Renuncia del arrendatario al derecho de subrogación. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.

 Pacto en virtud del cual el arrendatario se obliga al pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda. Si bien la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales considera nulo dicho pacto, hay que estar a las circunstancias de cada caso en concreto para determinar la nulidad o validez del citado pacto (Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, sec 4º, de 17 de Febrero de 2006 y Sentencia de Audiencia Provincial de Valencia, sec 7ª, de 5 de mayo de 2006.

 Renuncia del arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto. A título de ejemplo la Sentencia de la AP de Málaga, Sec. 5.ª, 631/2004, de 25 de mayo: “…..a tenor de la cláusula 12 "Se prohibe expresamente la cesión y el subarriendo en todo o en parte de la vivienda objeto del contrato, reservándose así mismo el propietario el derecho de tanteo o en su caso de retracto"; sin embargo, no se recoge de forma expresa que el arrendatario renuncia a los referidos derechos; y aunque los recogiera, tal renuncia sería nula por cuanto que el art. 25 párrafo 8º dispone que "El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años"; luego como éste contrato tan sólo ha durado dos años es evidente que aquélla cláusula, en el caso de haber querido decir que el arrendatario renuncia a dichos derechos, sería nula y se tendría por no puesta; por lo que tampoco éste puede ser motivo de estimación del recurso.”

Armando García Fernández.

Abogado


 

 

 

 

 



 
 

 






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