Desistimiento del contrato

¿ Qué ocurre si el inquilino desiste del contrato transcurridos seis meses de duración del mismo? ¿Y si desiste antes de los 6 meses?.¿El arrendador tiene derecho a ser indemnizado?. El presente artículo trata de dar respuesta a éstas y otras cuestiones análogas sobre  el desistimiento en contratos de arrendamiento de vivienda, excluyéndose toda referencia a los contratos de uso distinto al de vivienda y a aquellos sujetos a la regulación del Código Civil.

El artículo 11 de la LAU 1994 establece: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta díasLas partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Por lo tanto se pueden dar las siguientes situaciones.

Inquilino desiste, dando el preaviso correspondiente,  transcurridos los 6 primeros meses de duración del contrato y en éste se pactó la indemnización del artículo 11 LAU 1994. En este caso se aplicará la indemnización pactada (una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.)

Inquilino desiste, dando el preaviso correspondiente,  transcurridos los 6 primeros meses de duración del contrato y en éste se pactó una indemnización distinta a la del artículo 11 LAU 1994. En este caso la jurisprudencia menor mayoritariamente modera la indemnización pactada hasta que coincida con la contemplada en el artículo 11 LAU 1994.

Inquilino desiste, dando el preaviso correspondiente, transcurridos los 6 primeros meses de duración del contrato y en éste NO se pactó la penalización del artículo 11 LAU 1994. En este caso el inquilino no tendrá obligación de indemnizar al arrendador, ya que en el contrato  no se incluyó la indemnización del art 11.

Inquilino desiste antes de los 6 primeros meses de duración del contrato. En este supuesto la resolución unilateral por el arrendatario antes de los seis meses le obliga a indemnizar al arrendador; aunque tampoco se excluye la posibilidad de pacto en contrario, o el pacto de una cláusula penal en la que se prevean las consecuencias del desistimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009). Sin embargo, la indemnización correspondiente, cuando procede, se entiende que puede seguir siendo susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil , pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa. A continuación se exponen algunos ejemplos jurisprudenciales:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20ª, de 13 de junio de 2017.” Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al constar que devolvió la posesión de la vivienda a la arrendadora el 2 de noviembre de 2.015. Dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, de 8 de junio de 2016. “El desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del plazo de seis meses legalmente previsto, no aparece debidamente justificado, y que no consta que la vivienda se haya arrendado por los demandados a un tercero con posterioridad al desistimiento del demandante. Por lo tanto, en este caso, la indemnización por el desistimiento unilateral debe comprender necesariamente:

1.- la mensualidad de marzo de 2014, por no estar legalmente autorizado el desistimiento hasta transcurridos al menos seis meses, que terminaban, en este caso, el 31 de marzo de 2014

2.- la mitad de una mensualidad de renta, por importe de 1.100 € (2.200: 2) por el período de duración contractual anual pactado incumplido, contado desde la terminación del período legal para el desistimiento unilateral, de abril a septiembre de 2014, en total seis meses.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec 5ª, de 19 de Septiembre de 2017. “En fecha 18.05.2.016 se concertó un contrato de arrendamiento urbano de vivienda con un plazo de arrendamiento de un año, con una cláusula penal de pago de los meses de la anualidad, en caso de que los arrendatarios desistan unilateralmente del contrato. Probado que los arrendatarios desistieron a los cuatro meses y 18 días, consideramos procedente aplicar una sola mensualidad de renta como penalización, además de la renta hasta los seis meses, que es la que correspondería si se hubiera cumplido este período mínimo de arrendamiento.”

Armando García Fernández

Abogado

 

 





Comentarios hacia esta página:
Comentado por Letrados Alquileres, 10-05-2018, 14:43 (UTC):
Buenas tardes, Amparo. Sí, mi opinión coincide con la suya. El arrendatario(inquilino) puede desistir del contrato transcurridos 6 meses de vigencia, siempre que preavise con 30 días de antelación, siendo indiferente que tal desistimiento se produzca durante el plazo pactado o durante cualquiera de sus prórrogas.

Comentado por amparo, 24-04-2018, 10:28 (UTC):
He leído opiniones de algún abogado (Tanto en Enalquiler, como en Pórtico Legal) sobre qué pasa cuando el desistimiento se produce antes de seis meses de una de las prórrogas anuales (no del primer año)
Yo creo que una vez pasados los primeros seis meses del primer año, el inquilino puede desistir cuando quiera. ¿Opinas tú igual?



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