Actualizacion de la renta

 

Actualizacion renta en los contratos de arrendamiento de  vivienda celebrados a partir del 5-6-2013

 Este artículo tiene la finalidad de aclarar los aspectos relativos a la actualización de la renta que son objeto de mayor controversia.

  En primer lugar debemos destacar que la actualización de la renta ha sufrido modificaciones sustanciales desde la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización del Mercado del Alquiler en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

  Así debemos distinguir dos sistemas de actualización de la renta:


   Para los contratos celebrados entre el 06/06/2013 y el 31/03/2015. Debemos atender al contenido del artículo 18 de la Ley  29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos(en adelante LAU 1994). El contenido del citado precepto es el siguiente:

   1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partesEn defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

 

A continuación destacaré los puntos más relevantes del mismo:

   

       1.     El Ipc aplicable será siempre el Ipc General, siendo nula la aplicación de cualquier otro Índice de referencia.

2.     La actualización únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto  el intento de actualización anterior a la citada fecha

3.     La actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

4.     Una vez realizada la comunicación el sistema de actualización es el siguiente: la renta base será la que se viniese pagando en la anualidad anteriorPara la primera actualización se tomará como mes de referencia el Ipc que corresponda al último Ipc que estuviera publicado – la publicación del Ipc suele ser entre los días 13 y 15 del mes siguiente al que nos encontremos - en la fecha de celebración del contratoEn las sucesivas actualizaciones se tomará como referencia el índice que corresponda al último aplicado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) se puede acceder a los Ipcs publicados y al certificado al que hace mención el artículo analizado.

 
Para los contratos celebrados a partir del 31/03/2015. Debemos atender al contenido del artículo 18 de la Ley  29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos(en adelante LAU 1994, después de la reforma operada en el mismo por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. ). El contenido del citado precepto es el siguiente:

    “1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

  En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

  2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

   A continuación destacaré los puntos más relevantes del mismo:

        1.     Si en el contrato no se pacta de forma expresa un sistema de actualización, posteriormente no podrá actualizarse la renta.

2.     Si el sistema pactado en el contrato no cumple los requisitos establecidos en el precepto, se aplicará como base para la actualización el Índice de Garantía de Competitividad.

3.     La actualización únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto  el intento de actualización anterior a la citada fecha

4.     La actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

Armando García Fernández.

           Abogado

 

 

 






Añadir comentario acerca de esta página:
Tu nombre:
Tu mensaje: