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  Subarrendar una habitación sin contrato
 

Existe la creencia que en los supuestos en que el arrendatario de una vivienda subarrienda habitaciones a terceras personas sin contrato escrito, aquél (arrendatario-subarrendador) puede “echar” al subarrendatario en cuanto se acaba el plazo oralmente convenido o cuando hay un retraso en el pago de la renta al amparo de la insuficiencia probatoria respecto a lo pactado verbalmente. Pues bien, sirva la siguiente sentencia para probar la falsedad de la citada creencia:

Sentencia de la Audiencia Provincial de  Madrid, Sec. 20.ª, de 15 de junio de 2011.

“Conviene indicar desde el principio, que la cuestión litigiosa examinada en este juicio se desarrolla, íntegramente, en el ámbito de lo que se denomina uso compartido de la vivienda, y por virtud del que se cede el uso de las distintas habitaciones que la componen a otras tantas personas, mediante un precio convenido y una duración que también se pacta; pero todo ello sin otra formalización que el acuerdo verbal o, a veces, expresado por teléfono o por medios telemáticos. En el presente supuesto, sostenía la actora que alquiló al demandado una habitación en el Piso NUM000 de la casa Nº NUM001 en la CALLE000 de Madrid, mediante una fianza de 365 € y por un precio mensual, que llegó a hacer efectivo para los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, sin llegar a ocupar la habitación durante este período; pero cuando la necesitó a mediados del mes de octubre, se le dijo que no podía ocuparla porque se había cedido a otra persona. Como consecuencia, en su demanda exige el reintegro de los alquileres pagados y el precio del alojamiento que tuvo necesidad de concertar hasta el día 5 noviembre 2008. El demandado se opuso, ante todo, porque al no recibir el precio del mes de octubre dio el contrato por resuelto, concertando otro igual con persona distinta; y, además, por lo injustificado de las cantidades reclamadas.


La extrema la informalidad del contrato obliga, en la sentencia recurrida, a deducir de las pruebas practicadas no sólo los elementos esenciales que lo integran, sino, incluso, su propio contenido jurídico; estableciendo, Primero, que lo pactado es un derecho de habitación de los que regula el artículo 523 y siguientes del Código Civil . Segundo, que la renta mensual convenida fue la de 365 €. Tercero, que el plazo pactado para pagar el precio, fue el comprendido entre los días uno y cinco de cada mes. Cuarto, que la desocupación de la habitación, el silencio de quien la había solicitado y la falta de pago del mes de octubre, justifican la resolución unilateral del contrato decidida por el demandado. Quinto, que a falta de otra prueba sobre el importe de los daños y perjuicios ocasionados, sólo es procedente el reintegro de la fianza prestada por 365 €, y, en consecuencia, se estima parcialmente la demanda.

Esta resolución se apela por la actora, que articula su recurso en dos alegaciones, que denomina motivos, aduciendo en extensa exposición de la Primera una relación de hechos y una referencia jurisprudencial, que se extiende a la letra, sobre la normativa aplicable a estos contratos, que entiende sometidos al Código Civil, y sostiene que hay un error al valorar la prueba, porque nada acredita que el pago se debiera hacer en los cinco primeros días de cada mes. La alegación no es admisible, como tampoco el Tribunal puede compartir la calificación jurídica del convenio celebrado entre las partes, establecido en la sentencia recurrida como un derecho de habitación de los que se contemplan en los artículos 523 y siguientes del Código Civil , pues, ante todo, en su caso, se trataría de un derecho real sometido a los rigores formales que se exigen para su existencia y validez, ausentes del todo en este caso; y, además, que fuera otorgado por el propietario, único legitimado para hacerlo, puesto que se trataría de un derecho que limita el dominio. En el presente caso, las propias manifestaciones del demandado en su interrogatorio, permiten deducir, conforme a los ponderados principios de la sana crítica, que él es el arrendatario de la vivienda, y que cede sus habitaciones a otras personas mediante un precio con el que se sufraga el alquiler total; razón por la que la falta de pago de uno de los copartícipes en el uso, causa un grave perjuicio a los demás, y, por ello, al no recibir el precio del mes de octubre dio por resuelto el contrato con la demandante. Como consecuencia, y en el mejor de los casos para el demandado, la figura contractual que convino con la actora es la de un subarriendo de vivienda, sometido, por tanto, a lo dispuesto en el art. 8 en relación con el art. 2.1 de la LAU , y cuyo régimen jurídico, en principio y para los efectos de este juicio, es idéntico al que se establece para el arrendamiento de viviendas.

Tampoco el Tribunal puede compartir la legitimidad que en la sentencia recurrida se otorga a la resolución unilateral del contrato por el demandado, porque ni el art. 1124 CC que se invoca bajo un pretendido automatismo de la resolución unilateral en caso de incumplimiento de las obligaciones recíprocas, ni el retraso en el pago facultaba para la disposición del objeto, sin un previo requerimiento ni pronunciamiento jurisdiccional. Es cierto que el demandado no respetó el plazo de duración del contrato a que estaba obligado por lo dispuesto en el art. 9 de la LAU o, en su caso, en el art. 1581 CC , porque, si la renta se pagaba mensualmente, por lo menos debía mantener un mes el contrato, y, sin embargo, ya en el mes de octubre había alquilado la habitación a otra persona. Ni la informalidad del convenio faculta la inobservancia de la normativa más elemental en esta clase de relaciones jurídicas; ni la actitud de la demandante, que había satisfecho en su debido momento todas las obligaciones dinerarias derivadas del acuerdo, autorizaban racionalmente a deducir que incumpliría la que se hallaba vigente, por lo menos, hasta la terminación del contrato que había de ser el último día de octubre.

Como consecuencia, procede la estimación parcial del recurso y la revocación también parcial de la sentencia recurrida, para fijar la cantidad exigida como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, estimándola acreditada por el importe del hospedaje que necesitó la demandante hasta la prevista conclusión del contrato, de modo que, como suma del incumplimiento contractual y del importe de los perjuicios ocasionados, se fijará en 1122, 41 € la cantidad que se dispone en la sentencia recurrida.”

Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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