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  Resolucion contrato y limpieza de la vivienda
 



El análisis de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales nos lleva a considerar que la procedencia o improcedencia de la imputación a la fianza de la limpieza de la vivienda una vez finalizado el contrato de arrendamiento dependerá de los siguientes factores, los cuales deben ser ponderados en cada caso concreto por un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos antes de retener la fianza o de instar su devolución, según el caso:

1º) Grado de suciedad que presente la vivienda y el mobiliario en general, incluidos los electrodomésticos.

2º) De si en el contrato se especifica o no la obligación del arrendatario de limpiar la vivienda antes de su devolución.

3º) Del tiempo transcurrido en régimen de arrendamiento.

4º) De si el arrendador dispone o no de elementos probatorios sobre el estado del inmueble (Acta notarial, informe pericial, testigos, testigo-perito..)

5º) Si se aprecian o no otros desperfectos distintos a la mera suciedad.

6º) Si en la vivienda habitaban o no animales domésticos.

Y si nos fijamos en sentencias en concreto:

1º) AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 535/2010, de 26 de noviembre.

Lo pactado al respecto por las partes hoy litigantes en la cláusula o estipulación décima del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Septiembre de 2.007 suscrito por las mismas y que tenía por objeto lavivienda propiedad de la arrendadora, nada añade a dicha regulación legal sobre la responsabilidad del arrendatario, que no alcanza a los gastos derivados de la puesta a punto de la vivienda tras su alquiler durante varios años, como acontece en el caso de autos respecto de los citados trabajos de limpieza de dicha vivienda encargados por la propietaria de la misma a la referida empresa, cuyo coste no es exigible al arrendatario, salvo en la partida de los mismos relativa a la limpieza de aparatos electrodomésticos instalados en la cocina, y mobiliario de la misma, cuyo grado de suciedad evidenciaba un claro incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación que al mismo alcanzaba, según lo pactado en la citada cláusula contractual, de proceder a su limpieza periódica, partida cuyo coste debe correr a cargo del arrendatario, tal como establece la sentencia apelada, que lo evalúa prudencialmente en la cantidad de 95,03 euros, estimando un total de 8 horas de trabajo al precio de 10,24 euros/hora facturado por la citada empresa,

2º) AP Málaga, Sec. 4.ª, 544/2010, de 20 de octubre.

Procediendo el examen separado de cada uno de los distintos conceptos crediticios alegados por la apelante. Así: 1.- Gastos de limpieza de la vivienda.
En la sentencia de primera instancia se rechaza la compensación por este concepto, al considerar la Juzgadora a quo que no se ha probado que la vivienda se encontrase en deficientes condiciones en el momento de la entrega de llaves, valorándose el hecho de que, al documentarse dicha entrega, no se hiciese constar por la parte arrendadora ningún reparo o reserva sobre este particular. Sin que la fotografía aportada al proceso por la parte demandada evidencie un estado de la vivienda que justifique la realización de los gastos cuya compensación se pretende por la apelante.


3º) AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 65/2011, de 18 de febrero.

En este caso, los reparos opuestos por el arrendador versan, como ha quedado expuesto, sobre los desperfectos que presentan alguno de los elementos de la vivienda y del mobiliario y utensilios con los que fue cedida al arrendatario. Al respecto, y con independencia de la manifiesta insuficiencia probatoria de los documentos aportados por el demandado-apelante, correctamente apreciada por la Juzgadora de Primera Instancia, no sólo por lo que atañe a la forma y falta de adveración de los mismos, sino por la ostensible insuficiencia de su contenido, se ha de distinguir aquellos desperfectos y desgaste propios del uso cotidiano y normal del objeto arrendado, que precisamente se cede a cambio de una contraprestación económica o renta con tal finalidad, de aquellos otros fruto de un uso anormal y abusivo. En este caso la relación que facilita el demandado se incardina en el primer concepto, pues lo que no puede pretender el arrendador es que la finca y sus componentes le sea devuelta tal y como la entregó, ya que el uso normal conlleva el roce y la erosión ínsita y propia al mismo, siendo razonable que los electrodomésticos, que hagan tras dos años de utilización, máxime cuando no son nuevos, sufran mermas haga necesaria su sustitución o reparación, del mismo modo que la vivienda suele hacer necesaria una limpieza general y la pintura de sus paredes.

4º) AP Burgos, Sec. 3.ª, 120/2010, de 15 de marzo.

Ninguno de los motivos que la parte demandada alega para retener la fianza son admisibles. La fianza es una obligación accesoria del contrato de arrendamiento, por lo que extinguido el contrato la fianza debe seguir la misma suerte que el contrato y su destino es ser devuelta al arrendatario. En este caso no se ha devuelto porque dice la parte demandada que el contrato se ha resuelto antes de su vencimiento. Sin embargo, el contrato se ha resuelto de mutuo acuerdo por las partes, lo que es posible hacerlo según la ley de arrendamientos urbanos, y en ese caso lo que acuerdan las partes sustituye al régimen legal sobre duración obligatoria del contrato de arrendamiento. También dice la demandada que ha tenido gastos por la limpieza de la vivienda, 180 € por la limpieza general y 104,9 € por limpieza de cortina, alfombra y colcha, lo cual se enmarca dentro de un trabajo ordinario de mantenimiento de la vivienda y de sus elementos, y no es consecuencia de ningún daño que se haya producido por el arrendatario. En definitiva, la parte demandada carece de todo título para retener la fianza y debe devolverla a la parte actora, que es lo que acuerda la sentencia.”

5º) AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 332/2003, de 9 de junio.

“… asiste la razón a la juzgadora de primer grado cuando entiende que los desperfectos que presentaba la vivienda no son propios de la utilización de una vivienda durante el escaso tiempo de 6 meses. Por el contrario si parece que el orden y limpieza no excedan del propio del uso al que se destine la vivienda, en el caso la habitación de cuatro trabajadores de la arrendataria durante el tiempo necesario para la ejecución de determinados trabajos. Así las cosas no procede que la arrendataria haya de soportar, con cargo a la fianza, los gastos ocasionados por las labores de limpieza y orden que son concedidos por la sentencia de primer grado. …”

6º) AP Cantabria, Sec. 4.ª, 496/2009, de 13 de julio.

En relación con la limpieza y desinfección, se acredita tanto que la hoy recurrente tenía un perro que vivía en la casa, y también consta la factura sobre el costo de tales tareas, como que la misma cubre gastos de limpieza de alfombras, cuarto de baño y humedad en pared.

7º) AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 191/2010, de 21 de abril.

Resulta de este informe – en que el perito ya aclara que solo se exponen los daños que se puede comprobar han sido originados por un uso inadecuado, golpes, suciedad reiterada y que no sean por la degradación propia de los elementos – y puede también observarse en las fotografías aportadas al mismo, el lamentable estado en que quedaron los muebles, paredes y demás elementos de la vivienda, presentando numerosos golpes, desconchamientos, paredes arañadas, pintadas con rotulador o con el papel arrancado, daños en puertas y techos, mampara del baño rota etc…, siendo especialmente llamativo el estado deteriorado del suelo, tarima de madera, respecto al cual el perito explica en el acto del juicio ( minuto 8 y ss ), también se apunta a ello en el dictamen escrito, que se encontraba ” lleno de porquería ” con una capa importante de polvo con restos orgánicos e inorgánicos, aceite petrificado, restos de orines de perro etc..;”

Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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