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  Resolución de contrato y pintado de la vivienda
 


El análisis de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales nos lleva a considerar que la procedencia o improcedencia de la imputación a la fianza de necesidad de pintar la vivienda una vez finalizado el contrato de arrendamiento dependerá de los siguientes factores:

1º) Si en el contrato se pactó la obligación de devolver la vivienda pintada, el arrendatario deberá cumplirlo.

2º) Del grado de deterioro que presenten las paredes y techos de la vivienda atendiendo a la naturaleza de los mismos y al tiempo de duración del arrendamiento.

3º) Si el arrendatario pinta una o varias paredes de color distinto a las restantes, el arrendador podrá imputar a la fianza el coste de devolver a las paredes el color originario.

A continuación expongo algunos ejemplos de lo expuesto:


Sentencia de la Audiencia Provincial de  Zaragoza, Sec. 4.ª, de 28 de mayo de 2010( en idéntico sentido la Sentencia de Zaragoza, Sec. 1.ª, de 15 de junio de 2006): La parte demandada basó su derecho a retener la fianza en el coste de pintar la vivienda. El acta notarial y sus fotografías son de fecha 10-9-09, posterior a la demanda y a la citación a juicio que tuvo lugar el 9-9-09. A pesar de ese transcurso del tiempo, los testigos de la parte demandada vieron la vivienda al ser desalojada, indicando el técnico que declaró que no estaba recién pintada y que había un desperfecto en un baño. Considerando la prueba practicada y preceptos mencionados no resulta que la vivienda tuviera un deterioro que excediera de un uso normal. Si el arrendatario recibió la vivienda recién pintada, tras el uso, no puede estar en igual estado, pues es inevitable un deterioro (así, sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz 26-12-06). El coste de pintura sirve para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, no es una reparación, por lo que no puede ser a cargo del arrendatario según el art. 21 LAU 1994”


Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec19.ª, de 21 de noviembre de 2008: Y es que, en suma, el art. 1561 del C.Civil recoge que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado con el tiempo o por causa inevitable, lo que es nuestro caso. Así las cosas se comprenderá que no se dio error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando se desestimaron las cantidades que no se llevaron a la sentencia dictada en la instancia para unas obras que derivaban del normal uso y que el arrendador, propietario del inmueble arrendado, situaba, nada menos, que en 4.515,20 €. Véase como la partida más importante se sitúa entre 1.248 € (folio 88), que comprende la pintura total del inmueble, que lógicamente debía estar deteriorada por el uso, como venimos repitiendo; doctrina que ha sido recogida, entre otras muchas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 31-12-2001 y 27-10-2004 Secciones 10ª y 21ª, respectivamente.”


Sentencia de la Audiencia Provincial DE Barcelona, Sec 4º,  de veinte de junio de dos mil siete: “ “Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, es lo cierto que el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.561 , en relación con el artículo 1.555,2º del Código Civil . Por tanto, en relación con la factura de MON VERTICAL S.L., de 12 de septiembre de 2.005, por importe de 2.865,20 euros (documento número 28 de la demanda), deben excluirse de la responsabilidad del arrendatario los trabajos de pintura de las paredes de recibidor, pasillos, comedor, cocina, baños y las habitaciones, que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y abril de 2.005.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de  Tarragona, Sec. 1.ª, de 11 de noviembre de 2008: “... Según los arts. 1557 y 1561 CC , así como el art. 22 LAU , el arrendatario debe devolver el inmueble tal y como lo recibió. Si no lo hiciese (pintó parte de la casa de otro color distinto del que había cuando la recibió, cuando se entregó recién pintada, DVD 41:00), es natural que ante tal contravención el propietario pretenda su restitución, solicitándole al arrendatario los gastos que ello le conlleve (art. 1556 y 1098 CC ). ..."

Sentencia de la Audiencia Provincial de  Cantabria, Sec. 3.ª, de 16 de septiembre de 2005: “Pero es que incluso en las propias declaraciones de los demandados se reconoce que se procedió por los mismos a pintar algunas de las habitaciones, si bien lo matizan diciendo que obtuvieron permiso de la dueña, o que no se les dijo por esta que la pintura debía ser blanca. Lo cierto es que la existencia del permiso correspondía acreditarla a la parte que lo alega ( art. 217 LEC ) y no se ha llevado a efecto prueba al respecto. Al no tener el consentimiento del dueño no se debió llevar a cabo, pues el contrato estaba concertado para un plazo muy breve ( seis meses ) y no se ha justificado al necesidad de dicha pintura para la utilización de la vivienda ni que se tratara de una de las pequeñas reparaciones que permite el artículo 21.4 de la LAU. Por el contrario el pintar los paramentos de diferentes colores altera la estética que el propietario o arrendador ha establecido para la vivienda y por tanto tiene derecho a que se restablezca la anterior en el momento en que se le devuelva)”

Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres, sec 1, de 18-10-2004: “ La factura de fecha 23 de Febrero de 2.004 (folio 8 de las actuaciones), ratificada en el acto de la vista, acredita que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, ha sido necesario pintar la vivienda alquilada, destacando sobremanera las manifestaciones del primero de los testigos indicados, quien corroboró el deficiente estado de uso de la vivienda respecto de la pintura y negando conocer la existencia de otros desperfectos, de igual manera que vino a aseverar que la vivienda se devolvió por el arrendatario en condiciones de limpieza aceptables, para, finalmente, reconocer el segundo de los testigos -en sentido análogo a como lo hizo el primero de ellos- que el estado de la pintura de la vivienda era deficiente e impropio de un uso normal, Lo único que, en definitiva, ha resultado acreditado en este proceso es que los desperfectos determinantes de que la vivienda haya tenido que ser pintada una vez concluida la vigencia del contrato de arrendamiento son imputables al propio inquilino por haber desempeñado un uso de aquélla impropio, inadecuado e irracional que excede del normal, los cuales son ajenos al transcurso del tiempo, de modo que, siendo obligación del arrendatario devolver la finca al concluir el contrato tal y como la recibió ( artículo 1.561 del Código Civil ), ha de concluirse afirmando que la decisión adoptada en la Sentencia recurrida en absoluto vulnera el precepto legal que la parte apelante reputa infringido.

 

 

Armando García Fernández.

Abogado

 

 


 
   
 
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