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  Los derechos del arrendatario
 

 

 

La renuncia a los derechos que   29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) concede a los arrendatarios es una materia no exenta de polémica, ya que en función del tipo de contrato, de la duración del mismo y de la posición jurídica de cada una de las partes existe o no la posibilidad de renunciar a determinados derechos.


De esta forma debemos distinguir:

1.    Renuncias de derechos por parte del arrendador. En general 1994 es absolutamente permisiva en este aspecto, permitiendo al arrendador renunciar a los derechos que la misma le concede. Ejemplos: renuncia a su derecho a actualizar la renta, renuncia a su derecho de elevar la renta en caso de llevar a cabo obras de mejora, renuncia a percibir una indemnización por desistimiento anticipado del contrato en contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a 5 años e, incluso en mi opinión, renuncia a exigir una fianza.

2.    Renuncia de derechos por parte del arrendatario. Aquí debemos distinguir entre:

 

 

a). Contratos de uso distinto al de vivienda. En éstos prima la voluntad de las partes, por lo que lo único exigido es que la renuncia sea convenida, especifica y concretada al derecho del que se trate de forma precisa, clara y terminante, tal y como ha declarado de forma constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo(Sentencias de 5-3 EDJ 1991/2393 3-6, 28 EDJ 1991/10201 y 31-10 EDJ 1991/10348 y 5-12-1991, 14-2-1992 EDJ 1992/1364, 31-10-1996 EDJ 1996/7618 y 19-12-1997 EDJ 1997/8995)

b).Contratos de arrendamiento de vivienda. Aquí debemos distinguir dos supuestos:

b.1) Contratos con una duración inicialmente pactada superior a 5 años. En este caso el arrendatario puede renunciar a:

·         La subsistencia del contrato de arrendamiento en caso de enajenación(venta) de la vivienda.( art 14)

·         El derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.(art 16.4)

·         Sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda.(art 25.8)

b.2) Contratos con una duración igual o inferior a 5 años. Es en estos contratos donde mayor número de dudas surgen, pues ni la doctrina ni la jurisprudencia son unánimes respecto a la irrenunciabilidad de determinados derechos o la validez o nulidad de determinados pactos. No se hace mención de los pactos sobre servicios, tasas e impuestos por existir ya innumerables artículos al respecto.

·         Pacto o renuncia a las prórrogas del artículo 9 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de la renuncia así como de cualquier pacto contrario a su contenido. Entre otras muchas las sentencias  AP Madrid, Sec. 14.ª, 566/2009, de 11 de noviembre y  AP Tarragona, Sec. 3.ª, 248/2009, de 3 de julio.

·         Pacto por el que el se excluye la prórroga del artículo 10. Dicho pacto ha sido declarado válido por varias Audiencias Provinciales así como por gran parte de la doctrina científica. A título de ejemplo las sentencias de AP Burgos, Sec. 3.ª, 201/2006, de 25 de abril AP Madrid, Sec. 10.ª, 784/2004, de 12 de julio ,AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 197/2004, de 5 de julio.

·         Pacto por el que se excluye la tácita reconducción civil. La jurisprudencia es unánime al determinar la validez de dicho pacto, ya que no se trata de un derecho que conceda al arrendatario.

·         Pacto modificando el contenido del artículo 18 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de cualquier pacto contrario a su contenido.

·         Pacto en virtud del cual se incrementa la renta a partir de una determinada anualidad del contrato. de de Barcelona, sec 4º, de 28-2-2007, entre otras, ha declarado la nulidad de dicho pacto ya que, “si bien es cierto que la renta se determina libremente por las partes al inicio del contrato, y podrá ser que las partes durante la vida del contrato pactasen otra ,atendidas las circunstancias que estimasen oportunas, o incluso cabe su modificación cuando se producen mejoras, lo que la ley trata con el arct 18 , es proteger al arrendatario , con la finalidad de garantizarle una estabilidad económica en el contrato durante la duración mínima a que tiene derecho.”

·         Pacto en virtud del cual la enajenación(venta) de la vivienda conllevará la extinción del contrato. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.

·         Renuncia del arrendatario al derecho de subrogación. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.

·         Pacto en virtud del cual el arrendatario se obliga al pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda. Si bien la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales considera nulo dicho pacto, hay que estar a las circunstancias de cada caso en concreto para determinar la nulidad o validez del citado pacto. Ejemplo de ésta última apreciación son las siguientes sentencias:

 

 

ü  AP Barcelona, Sec. 4.ª, 65/2006, de 17 de febrero

 

“En el presente caso, en el contrato de fecha 6 de febrero de 2.002 se pactó una renta de 432,72 euros al mes. No obstante, en previsión de las importantes obras estructurales y de rehabilitación integral del edificio (reforma estructural, se cambiaron protecciones, barandillas, escaleras, terrazas, pavimentos, instalaciones eléctricas y de fontanería, se sustituyeron vigas, carpintería y en algunos apartamentos, se hicieron los revestimientos de los cuartos de baño y cocina) según las declaraciones del Arquitecto DON Rodrigo y del Arquitecto Técnico DON Jesús Ángel, al suscribir el contrato, se pactó que el arrendatario abonaría durante los cinco primeros años una renta inferior a la contractual, a cargo de la repercusión a prorrata entre todos los inquilinos del coste de las referidas obras; las obras finalizaron en julio de 2.003 y la parte actora pretende repercutir 120,21 euros mensuales a partir de 1 de octubre de 2.003. Pues bien, lo que es evidente es que declarada la nulidad de la cláusula 23ª, el efecto no sería el pretendido por el arrendatario sino la aplicación desde un inicio de la renta pactada contractualmente de 432,72 euros. Y si aplicamos la renta de 432,72 euros desde el inicio del contrato, sin cláusula de reducción alguna por obras, resultaría, de entrada y sin perjuicio de las posteriores actualizaciones de renta, que durante los siete años de vigencia del contrato, el arrendatario debería pagar la suma total de 36.348,48 euros. Por el contrario, si aplicamos la renta con las reducciones contenidas en la cláusula 23ª y la posterior repercusión de 120,21 euros, resultan los pagos siguientes: 216,36 x 14= 3029,04; 228,36 x 6= 1370,16; 348,57 x 6= 2091,42; 360,61 x 12= 4327,32; 378,65 x 12 = 4543,8; 402,69 x 12= 4832,28; 432,72 + 120,21 x 24= 13270,32, con los que se obtiene un total a pagar durante los siete años de vigencia del contrato de arrendamiento de 33.464,34 euros. En consecuencia, la cláusula pactada en el contrato, por la que el arrendatario se hacía cargo de las obras necesarias para mantener la vivienda y el edificio, no puede declararse nula pues la misma no va en perjuicio del arrendatario como exige el artículo 6 de .U. de 1.994.”

 

 

 

ü  AP Valencia, Sec. 7.ª, 269/2006, de 5 de mayo

 

“Igualmente son de cuenta y cargo del inquilino los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean cristales, cerraduras y demás utensilios de las instalaciones y su perfecto entretenimiento. Los gastos de conservación, reparación y sustitución de los elementos arrendados y especialmente de instalaciones de agua, electricidad, aire acondicionado y bomba de calor, baño, bidet, grifos, water, lavabo, antena de televisión y en general todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, o tuberías de cualquier clase, paredes, embaldosados, techos, así como la conversación (sic) y sustitución de persianas, serán íntegramente de cargo del inquilino", todo ello con relación a la reclamación que se formula la arrendadora de 1.118,38 Euros por la reparación del aire acondicionado. Invoca la parte, que es obligación de la propietaria mantener la vivienda arrendada en las condiciones que se pactó, y puesto que la demandante cobra por su uso, debe asumir su reparación. Invoca el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Centrándonos en la materia objeto de estudio, observamos que el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos impone a la arrendadora la obligación de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 y al arrendatario la de ejecutar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

 

Prima facie, al amparo de los preceptos citados, el contenido de la cláusula citada parece abusiva, ahora bien, las alegaciones de la parte demandante exigen un previo análisis del contenido íntegro del contrato para determinar si existe un perjuicio para el arrendatario, requisito necesario para poder decretar su nulidad, al amparo del artículo 6 citado.

 

Así, analizado el contenido del contrato comprobamos que como contraprestación a la obligación de reparar que asumía el arrendatario, la arrendadora le eximía del pago de todos los gastos de comunidad y nunca repercutió el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y estos dos pactos impiden que podamos apreciar la existencia, sin más, perjuicio para el arrendatario, criterio que corroboran los actos propios del demandado pues fue él quien el día 27 de julio de 2004, efectuó aviso a la empresa Mantenimiento Rochina para que procedieran a reparar la avería en el equipo de aire acondicionado.

 

Esta conducta, determina una aceptación por parte del demandado de su obligación de llevar a cabo la reparación, solo contradicha por la comunicación remitida a la demandante el día 30 de agosto de 2004, sin que se haya aportado ningún otro documento en el que se refleje las quejas a las que alude por la falta de medidas correctoras. A todo lo expuesto, debemos añadir que la instalación de aire acondicionado no puede considerarse como un electrodoméstico necesario para la habitabilidad de la vivienda, sino como una mejora o utilidad en zonas cálidas y su reparación debe incluirse dentro de las propias de los electrodomésticos y derivadas del uso de los mismos.”

 

·         Renuncia del arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto. A título de ejemplo de , Sec. 5.ª, 631/2004, de 25 de mayo: “…..a tenor de la cláusula 12 "Se prohibe expresamente la cesión y el subarriendo en todo o en parte de la vivienda objeto del contrato, reservándose así mismo el propietario el derecho de tanteo o en su caso de retracto"; sin embargo, no se recoge de forma expresa que el arrendatario renuncia a los referidos derechos; y aunque los recogiera, tal renuncia sería nula por cuanto que el art. 25 párrafo 8º dispone que "El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años"; luego como éste contrato tan sólo ha durado dos años es evidente que aquélla cláusula, en el caso de haber querido decir que el arrendatario renuncia a dichos derechos, sería nula y se tendría por no puesta; por lo que tampoco éste puede ser motivo de estimación del recurso.”

 

 

 

Armando García Fernández.

Abogado


 

 

 

 

 



 
 

 

 
   
 
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