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  Ley de Medidas de Flexibilización del Mercado del Alquiler
 

 

Este artículo tiene como finalidad ofrecer unas pinceladas de los cambios más importantes introducidos en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 1.994 por la aprobación de la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización del Mercado del Alquiler que entró en vigor el 6 de Junio de 2013.  

 

1º) Artículos imperativos tanto para arrendamientos de vivienda como de uso distinto al de vivienda. Del 1 al 5 y del 36 al 37. No admiten pacto en contrario por las partes ni de modificación ni de exclusión. (art 4.1).

 

2º) Arrendamientos de Vivienda. Se regirán por lo artículos 1 al 5, 36,37 y por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en los artículos 6 a 28 y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. (art 4.2).

 

3º) Se introduce de forma expresa que las comunicaciones y notificaciones entre las partes a través de correo electrónico siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.(certificado digital) (art 4.5).

 

4º) Se introduce de forma expresa que las partes podrán pactar la sumisión a la mediación a mediación de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. (art 4.6).

 

5º) Se excluye expresamente del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. (art 5.e).

 

6º) Se introduce de forma expresa que sólo serán oponibles a terceros los contratos de arrendamiento elevados a público  e inscritos en el Registro de la Propiedad. (art 7.2).

 

7º) Las prórrogas del artículo 9.1 se limitan a un máximo de 3 anualidades. La prórroga del artículo 10 será de un año. (arts 9.1 y 10.1).

 

8º) Tanto si se pacta de forma expresa como si no se dice nada, el arrendador tendrá derecho una vez transcurrido el primer año de duración del contrato,  recuperar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial si se lo comunica al arrendatario  con al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. (art 9.3).

 

9º) Se introduce de forma expresa que en casos de “arrendador aparente” la venta de la vivienda dará lugar, si el adquirente lo desea, a la extinción del contrato de arrendamiento siempre que la vivienda (no el contrato) no se halle inscrita en el Registro de la Propiedad. (art 9.4).

 

10º) Se introduce de forma expresa que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento, en caso de enajenación de la vivienda el adquirente de la misma deberá respetar las prórrogas de los artículos 9 y 10. (art 10.2).

 

11º) Se introduce de forma expresa la facultad del arrendatario de desistir del contrato de arrendamiento siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses desde su celebración y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Además, las partes podrán pactar como indemnización una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional en periodos de tiempo inferiores al año. (art 11).

 

12º) Se introduce de forma expresa la facultad de las partes de  eximir total o parcialmente del pago de la renta al arrendatario durante el plazo que acuerden a cambio del compromiso de éste de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas (art 17.5).

 

13º) Se introduce de forma expresa la facultad de las partes de  establecer un sistema de actualización de la renta  distinto al establecido en el artículo 18.(art 18.1)

 

14º) Se introduce de forma expresa la facultad del arrendatario de renunciar al derecho de adquisición preferente del artículo 25.1 (art 25.8).

 

 

Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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