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  La venta de la vivienda arrendada
 

La información suministrada en este artículo únicamente es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 5/06/2013 ¿ Qué ocurre si el arrendador vende la vivienda a un tercero? . ¿ Subsiste mi contrato?. ¿ Qué puede hacer el arrendatario en estos casos?. El presente artículo trata de dar respuesta a éstas y otras cuestiones análogas sobre contratos de arrendamiento de vivienda, excluyéndose toda referencia a los contratos de uso distinto al de vivienda y a aquellos sujetos a la regulación del Código Civil.

La respuesta a las preguntas anteriores dependerá de si el contrato de arrendamiento ha sido o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A)   Contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta. En primer lugar es de aplicación el art. 7.2 LAU 1994: “. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

 Para inscribir un contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad es necesario: a) Que la vivienda esté previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Si no está inscrita no podrá inscribirse el contrato de arrendamiento. b) Una Escritura notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato (art. 2 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.) ,indicando los datos identificativos de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado (art. 4 del Real Decreto). c) Es necesario liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (art. 254 Ley Hipotecaria). Por lo tanto, es importante comprobar en el Registro de la Propiedad que la vivienda esté inscrita antes de formalizar el contrato de arrendamiento.

 

A su vez el Art. 14.1 LAU establece: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Conclusión: El adquirente (comprador) se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador(vendedor), por lo que el contrato continuará vigente en todo su clausulado.

 

 Contrato de arrendamiento NO inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta.  Será de aplicación el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil: El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”

Por un lado, la expresión “ salvo pacto en contrario” se refiere al pacto expreso entre comprador y vendedor en virtud del cual la venta del inmueble no supondrá la extinción del contrato de arrendamiento con el que está gravado el mismo y/o al pacto posterior a la venta entre comprador(nuevo arrendador) y arrendatario.

Por otro lado, el art. 34 de la Ley Hipotecaria( al que hace referencia el artículo 1571 del Código Civil) establece: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.  La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Una parte de la doctrina científica y de la jurisprudencia menor entiende que el contrato de arrendamiento no inscrito  continuará en vigor tras la enajenación (venta) de la vivienda si el adquirente no reúne los requisitos del art. 34 LH., en concreto, el de la buena fe, ya que subsistirá el arrendamiento no inscrito si el adquirente del inmueble  conoce la existencia de ese arrendamiento, lo que es bastante normal que acontezca, por ser un hecho notorio ( es difícil que un comprador adquiera una vivienda sin visitarla previamente)  y por figurar en la escritura de compraventa dicha circunstancia (el art. 25.5 LAU establece que cuando la vivienda enajenada no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público).



Finalmente ésta corriente doctrinal aboga que para que se pueda otorgar la especial protección que proporciona el art. 34 LH, resulta necesario un mínimo de diligencia por parte del adquirente en orden a conocer la situación real de la finca con independencia de lo que figure en el Registro de la Propiedad.

 

Armando García Fernández.

 

Abogado

 
   
 
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