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  La importancia de un buen contrato
 

¿Es obligatorio acudir a un experto en arrendamientos urbanos para realizar un contrato de arrendamiento.?. ¿ Es válido el contrato realizado por el arrendador o el arrendatario en papel normal.?.

 

Los contratos celebrados entre particulares sin la mediación de un profesional experto en la materia son perfectamente válidos, entendiéndose la citada validez como ausencia de la obligación de que en la redacción de  los mismos deba mediar, por imposición de , un profesional de la abogacía u otro tipo de profesional(Notarios, gestores, etc..). Pese a ello siempre es recomendable, sobre todo cuando es la primera vez que alguien va a arrendar una vivienda, ya sea como arrendador o como arrendatario, la participación de un profesional experto en arrendamientos urbanos – un abogado en mi opinión - por un lado en la redacción y, por otro lado, en la supervisión del contrato si el mismo ha sido redactado por persona distinta a un especialista en la materia.

 

Las razones que sustentan el anterior consejo son varias, destacando las siguientes:

 

1.       La citada normativa es bien conocida por un profesional de la abogacía debido a su profesión.

 

2.       Íntimamente relacionado con lo anterior es el hecho objetivo de la necesidad de conocer los derechos y obligaciones dimanantes de cada pacto plasmado en el contrato, pues auque el contrato de arrendamiento esté “bien hecho” en la práctica diaria surgen infinidad de conflictos entre las partes contratantes – arrendador y arrendatario – debido a la ignorancia sobre el alcance y efectos de lo pactado en el contrato. Es decir, tan importante es el contenido del contrato como el asesoramiento detallado a las partes de los efectos y alcance del mismo.

 

3.       En la red existen varios modelos de contratos de arrendamiento que cualquier usuario puede descargarse o simplemente copiar su contenido. El uso de estos contratos puede acarrear serios problemas a las partes que los firmen puesto que, por un lado, contienen cláusulas nulas de pleno derecho y, por otro, dejan sin regular cuestiones de trascendente relevancia.

 

A continuación expongo uno de los modelos de contrato de arrendamiento de vivienda con mayor presencia en la red – aparece en Google entre las 20 primeras entradas 7 veces -. En el mismo he subrayado aquellas partes erróneas o insuficientes y en negrita la explicación jurídica.

 

 

En ______ (ciudad), a __________________ (fecha)

 

REUNIDOS

 

De una parte, _________________________________ (nombre y apellidos)

 

Y de la otra, __________________________________ (nombre y apellidos)

 

INTERVIENEN

 

Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 

EXPONEN

 

I)- Don _____________________, con D.N.I. número ____________ , denominado en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de pleno dominio de la vivienda sita en __________ (dirección vivienda objeto del contrato).

 

II)- Don _____________________, con D.N.I. número _____________, denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada finca, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:

 

Los datos personales de los contratantes son insuficientes.

 

CLAUSULAS

 

PRIMERA.- El presente contrato se otorga confome a lo establecido en la ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.

 

El contenido es correcto, pero deficitario.

 

SEGUNDA.- El piso objeto del presente contrato es la vivienda sita en _____________, y que se destinará para uso exclusivo de vivienda del arrendatario y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni alojar en él a huéspedes sin permiso escrito del propietario.

 

Falta el número de referencia catastral de la vivienda, cuya inclusión en el contrato es obligatoria.

 

TERCERA.- El contrato comenzará a regir a partir del día ….., concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.

 

Concluido el período contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por períodos de un año, mientras una de las partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.

 

La parte subrayada  es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación al artículo 9 de la citada Ley.

 

En cualquier caso, si el arrendatario quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferior a un año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 

La parte subrayada es conforme a derecho tanto en los contratos celebrados entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013 como en los celebrados con posterioridad al 5-6-2013, pero debería de constar el plazo de preaviso.

 

CUARTA.- La renta inicial se establece en la cantidad de ….. mensuales, debiendo de satisfacerse por el arrendatario dentro de los ……(indicar número) primeros días de cada mes.

 

El importe de la renta deberá pagarse en el domicilio del arrendador o en núm. ………….(indicar los 20 dígitos de la cuenta).

 

La parte subrayada derivará en confusión al establecer dos formas de pago distintas e incompatibles entre sí.

 

Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística ( u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualización será el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último publicado.

Las revisiones tendrán carácter acumulativo, de forma que la primera revisión se efectuará tomando como base la primera renta inicialmente convenida y, para las sucesivas, la renta revalorizada (renta + incrementos), como consecuencia de actualizaciones precedentes.

 

En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodación implicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.

Así, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.

 

QUINTA.- El arrendatario, quién previamente ha procedido al examen exhaustivo del piso y sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destina, y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de él mismo todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por él, o personas que del mismo dependan, en el edificio o vivienda como consecuencia de mal uso, omisión o negligencia. Serán así mismo por cuenta del arrendatario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

 

La parte subrayada es parcialmente incorrecta por inaplicación del artículo 21.4 LAU 1994

 

Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualización mediante contadores serán también por cuenta del arrendatario, que deberá contratarlos por su cuenta con las empresas suministradoras.

 

Si bien la parte subrayada es conforme a derecho, la misma no deriva de ninguna disposición legal, por lo que puede ser objeto de negociación entre las partes.

 

SEXTA.- Los gastos de comunidad, y todos los que se refieran a la propiedad de la vivienda como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, serán por cuenta del arrendador.

 

Si bien la parte subrayada es conforme a derecho, puede ser objeto de negociación entre las partes.

 

El arrendatario deberá respetar y cumplir en todo momento las normas por las que se rige la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.

El arrendatario se obliga a permitir el acceso al piso al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspección y comprobación del estado de la vivienda y sus elementos, así como para la realización de cualquier tipo de obra o reparación que pudiera ser necesario llevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como en el edificio del que forma parte.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación con el artículo 21.3 de la citada Ley.

 

SÉPTIMA.- Salvo que el arrendador lo autorice previamente y por escrito, queda prohibida la realización de obras y la modificación de las instalaciones; tener en el piso materiales peligrosos y/o antihigiénicos o que puedan perturbar la normal convivencia entre vecinos; el subarriendo o la cesión de la vivienda; la colocación de cualquiera elementos que modifiquen la uniformidad o la estética del edificio y dar a la vivienda cualquier otro uso que no sea el de servir como vivienda habitual al arrendatario.

 

El arrendatario será el único responsable de cuantos daños, tanto físicos como materiales puedan ocasionarse a terceros, como consecuencia, directa y indirecta de su habitabilidad en la vivienda, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros.

 

La declaración de exención de la responsabilidad corresponderá, llegado el caso, a los Juzgados y Tribunales.

 

OCTAVA.- Por el arrendatario se constituye en este acto FIANZA por importe de….. que equivale a 1 mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble.

 

Durante el primer año de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero transcurrido dicho plazo, se actualizará en la cuantía que corresponda hasta que aquella sea igual a una mensualidad de la renta vigente en cada momento.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación con el artículo 36.2 de la citada Ley.

 

NOVENA.- El arrendatario hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994, ya que para que la renuncia sea válida debe constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento. 

 

 

 

DÉCIMA.-  A efectos del Art.14 de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento.

 

La parte subrayada será nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994.

 

 

Fdo.: EL ARRENDADOR Fdo.: EL ARRENDATARIO”

 

 

Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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