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  La denegacion de la prorroga del articulo 9 LAU 1994
 

La información contenida en este artículo sólo es aplicable a los contratos celebrados entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013. ¿Puede el arrendador recuperar la vivienda para su uso estando vigente el contrato de arrendamiento? ¿ Tiene el arrendatario algún derecho frente a dicha pretensión de recuperación? ¿Qué ocurriría si el arrendador no ocupase posteriormente la vivienda? El presente artículo tiene como finalidad responder a éstas y otras preguntas similares.

 

En primer lugar debemos distinguir entre los contratos celebrados antes del 24 de Diciembre de 2009 y los celebrados en fecha posterior. La razón es que en la citada fecha entró en vigor la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modificó el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 objeto del presente artículo. La diferencia más significativa entre la anterior y la posterior regulación es que en la anterior regulación, los sujetos que podían necesitar la vivienda estaba limitada a quien ostentase la condición de arrendador en el contrato, mientras que en la nueva regulación se incluyen, además, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o el cónyuge del arrendador en los supuestos de sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial. Esto significa que las medidas cautelares provisionales adoptadas durante una proceso de nulidad o divorcio no son causa suficiente para instar la denegación de prórroga.

 

Hemos de destacar que si son varios los arrendadores, la causa puede ser invocada por cualquiera de ellos.

 

Una vez realizada la anterior matización, procedo a referenciar las notas más significativas de la denegación de la prórroga por causa de necesidad del arrendador:

 

1º) La cláusula de exclusión de la prórroga debe constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento en el momento de su celebración de su celebración. Si no se hace constar de forma expresa esta cláusula en el contrato no será posible la denegación de la prórroga aunque, en realidad, el arrendador (antes de la reforma) o éste y demás sujetos (después de la reforma) necesiten la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

 

2º) Como se trata de una causa de exclusión de la prórroga, sólo cabe su pacto en aquellos contratos cuya duración sea inferior a cinco años, pues son los únicos en los que cabe la prórroga. Por lo tanto, no puede ser incluida en los contratos de uso distinto al de vivienda ni en los de vivienda de duración superior a 5 años.

 

3º) Se suscita la duda sobre si es suficiente la mención genérica en el contrato de la necesidad del arrendador —mera previsión contractual expresa de la necesidad— o si la misma debe constar expresamente. No es una cuestión pacífica en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero la mayor parte de la jurisprudencia aboga porque es suficiente la mención genérica de necesidad. Sin embargo, el arrendatario tendrá derecho a oponerse a la citada causa si entiende que la misma no puede ser calificada como necesaria que, conforme a la doctrina existente, tiene que ser todo lo contrario a “comodidad” o “conveniencia”.

 

4º) La mayor parte de la Jurisprudencia y de la doctrina científica aboga por entender que la exclusión de la prórroga sólo podrá tener lugar bien cuando venza el plazo contractual pactado o bien cuando venza alguna de las prórrogas anuales, de tal manera que el arrendador no podrá oponer la cláusula de exclusión de la prórroga cuando el contrato esté aún vigente durante el plazo pactado o durante el período anual de las prórrogas. En lo que hay absoluto consenso es que en ningún caso la causa pueda ser alegada durante el plazo de duración inicialmente pactado en el contrato. Vg. Contrato con una duración inicialmente pactada de 3 años. La causa de necesidad sólo podrá ser alegada al finalizar el 3º año.

 

5º) Se suscitan dudas sobre si la causa de necesidad puede ser alegada durante la vigencia de las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Mi opinión profesional al respecto es que no podría alegarse, pues las prórrogas del artículo 10 no son consideradas como forzosas, pues el arrendador tiene la facultad de evitar las mismas comunicando fehacientemente al arrendatario con 30 días de antelación al cumplimiento de la quinta anualidad de vigencia del contrato su voluntad de no prorrogarlo.

 

6º) En cuanto a cuando y cómo debe el arrendador comunicar al arrendatario la causa de necesidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no establece fórmula o requisitos concretos, por lo que será suficiente con que el arrendador remita al arrendatario un requerimiento fehaciente – burofax con acuse de recibo y certificado de texto -, con indicación de la persona que tiene la necesidad y el motivo de la misma, aportando un principio de prueba, en donde se conceda un plazo para el abandono de la vivienda, considerando por mi parte que habría que conceder un mínimo de un mes, que es el plazo de cortesía que establece el art. 704.1 LEC. Pasado el mismo, con o sin contestación del arrendatario, cabe llegar a un acuerdo entre las partes o bien, en caso de negativa, acudir de inmediato a la vía judicial, que seguirá los trámites del Juicio Declarativo Ordinario.

 

7º) En el supuesto de que, una vez practicado el requerimiento y el arrendatario abandone la vivienda, el arrendador o la persona que éste haya designado como necesitado de la vivienda deben ocupar la misma en el plazo de 3 meses, a contar desde el día siguiente a la extinción del contrato o, en su caso, desde que el arrendatario haya abandonado efectivamente la vivienda, salvo supuestos de “fuerza mayor”.

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece cuanto tiempo debe ocupar el arrendador o la persona que alegase la necesidad la vivienda, por lo que mi criterio profesional es que el referido plazo debe ser de 1 año natural, conforme al artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

 

En cuanto al supuesto de “fuerza mayor” el mismo puede ser la realización de obras de adaptación, restauración, enfermedad…, pero en cualquier caso debe ser acreditado y probado por el arrendador.

 

Finalmente, el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que estoy analizando, establece que si el arrendador o la persona que alegase la causa de necesidad no ocupase la vivienda en el plazo referido en el primer párrafo de este punto, el arrendatario tiene derecho a:

 

a) Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación y, aunque el precepto no lo diga expresamente, también los de traslado a la nueva vivienda, pues son perjuicios que ha tenido que soportar.

b) Solicitar la oportuna indemnización, concretamente la renta total del tiempo que faltaba para cumplir cinco años, siendo oportuno señalar que no deben contar otras cantidades que se haya comprometido a satisfacer, por ejemplo, gastos de comunidad o impuestos.

 

Armando García Fernández

Abogado

 
   
 
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