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  El contrato de habitacion
 

Este artículo tiene por finalidad explicar, por un lado, la problemática existente en la calificación de los contratos de Arrendamiento de habitación y clarificar los aspectos más relevantes de la misma. Y, por otro lado, explicar las diferencias entre éste tipo de contratos y los denominados contratos de hospedaje.

 

En cuanto a los contratos de arrendamiento de habitación o “contratos de arrendamientos parciales de vivienda”, su calificación jurídica por de las Audiencias provinciales ha sido y continua siendo objeto de interpretación. En la actualidad existen tres corrientes jurisprudenciales al respecto:

 

1.      La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento excluido de 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y sometido al Código Civil, concretamente a los artículos 1.574 y 1.582. Entre otras encontramos las Sentencias de de  Baleares, Sec. 3.ª, de 20 de mayo de 2010 y de de Barcelona, Sec. 4.ª, de 8 de mayo de 2008.

En ambas se establece: “El artículo 2 de de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda de. arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño”

2.      La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), como arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Entre otras encontramos las Sentencias de de Barcelona, Sec. 4.ª, de 1 de febrero de 2010 y de de Madrid,sec 14º, de de 13 de diciembre de 2006. En ambas se establece que este tipo de contratos no pueden satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, sino sólo la temporal por no reunir la habitación las condiciones para satisfacer las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

3.       La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), como arrendamiento de vivienda. Entre otras encontramos las Sentencias de de Álava, sec 1º, de 18 Enero 2008, de 17 de Julio de 2008, de de Zaragoza,sec 5º, de 26 de Octubre de 2006 y de de Santa Cruz de Tenerife de 19 de Abril de 2004.

 El argumento esgrimido en todas es: “en primer lugar y sobre todo, atendiendo a los propios preceptos contenidos en la legislación especial, como es por ejemplo, cuando dice que el objeto de está constituido por las fincas urbanas que se destinen a "vivienda", entendiendo por tal la que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, comprendiendo también sus espacios accesorios, y nada sobre el particular señala sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella, y por aquellos motivos -- vivienda y necesidad permanente-- excluye de su regulación o bien las edificaciones cuyo uso principal no sea el de vivienda o bien aquellas otras cuyo uso sea sólo por temporada, señalando al respecto como ejemplos de supuestos no comprendidos en aquellos arrendamientos que tengan por objeto una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, o los que se refieran a breves lapsos de tiempo como los de verano y asimilados”


Por otro lado, en cuanto a los denominados contratos de hospedaje, lo que individualiza y distingue la figura del «hospedaje» es la cesión, contra la entrega de un precio cierto, del uso de una parte de la vivienda arrendada, junto con la prestación al ocupante de algunos servicios complementarios tales como la limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención, etc. , tal y como recoge de forma unánime : Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1959, 8 de enero de 1960 y 29 de octubre de 1962; Sentencia de de Barcelona, sec 13º, de 11 de Mayo de 2006 y  de de  Madrid, Sec. 21.ª, de 18 de abril de 2001.


Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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