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  Desahucio por impago de la renta
 

¿Se puede iniciar demanda de resolución de contrato por el impago de un único mes de renta?. La respuesta es afirmativa debido al cambio de doctrina jurisprudencial operado por la sentencia del Tribunal Supremo nº 755/2008, de 24 de julio de 2008, ratificada posteriormente por las sentencias 19 -12-2008, 26-3- 2009 y 20- 10 – 2009. Si bien dicho cambio jurisprudencial tuvo una acogida unánime en el ámbito de la doctrina científica, dentro del ámbito de las Audiencias Provinciales encontramos aplicaciones contradictorias de la misma.

1º) Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13º, de 4 de mayo de 2011.

“En el supuesto de autos se pactó contractualmente que las rentas (renta, aumentos e incrementos legales y cantidades asimiladas), se abonarían por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada período natural acordado -cláusula 16ª- . Interpuesta demanda el día 10.9.2009 fundada en el impago de la renta correspondiente al mismo mes de septiembre, ese mismo día se abonó su importe en la cuenta bancaria en la que se ha domiciliado el pago. Partiendo de estos datos fácticos y coincidiendo en la misma fecha el pago y la presentación de la demanda, el tribunal, como ha razonado en anteriores ocasiones en idéntico supuesto y no constando si fue anterior el pago o la presentación de la demanda , considera que ha de concluirse que al tiempo de la interpelación judicial el arrendatario no se encontraba incurso en causa de resolución, y ello en base a que es doctrina jurisdiprudencial reiterada que las causas resolutorias, dada la grave sanción que comportan han de ser interpretadas y aplicadas restrictivamente, por lo que, ante la duda ha de primar el favor debitoris y el principio de conservación de los contratos, tanto más en el presente supuesto si atendemos al normal desarrollo de la relación contractual. “

Como se puede comprobar, en este supuesto se admite la demanda de resolución de contrato por impago de rentas porque el arrendatario, que no había enervado la acción de desahucio con anterioridad ni se había retrasado nunca en el pago, pagó 4 días después del plazo contractualmente pactado. Si bien posteriormente se desestima la demanda al no ser posible determinar si el pago fue anterior o posterior a la presentación de la misma.

2º) Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 3.ª, de 16 de julio de 2009.  

“ Por la demandada Dª Justa como arrendataria se firmó contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Roquetes el 2-11-2006, cuya renta debía ser ingresada por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta de titularidad de la arrendadora. La demanda que se sustenta en el impago de la cantidad de 301,89 euros correspondientes a la mensualidad de octubre de 2007 y de 410,22 euros correspondientes a la renta del mes de noviembre y la parte proporcional del seguro de incendios y responsabilidad civil de la vivienda a razón de 400 euros y 10,22 euros respectivamente, en total, 712,11 euros, fue presentada en el Decanato de los Juzgados de Tortosa el 29-11-2007. Con fecha 29-10-2007 fue ingresada en la cta de la ahora apelante la cantidad de 434 euros como correspondientes a la mensualidad del mes de octubre (folio 121), procediéndose el 27-11-07 a ser transferida a dicha cuenta la cantidad de 500 euros (folio 122).

Sentados los anteriores hechos y resultando así que en el momento de presentación de la demanda no se debían las mensualidades en que se sustentaba, no cabe otra decisión que desestimar una pretensión de resolución del contrato de arrendamiento como la deducida y, por ende, mantener la decisión adoptada por el Juzgador "a quo.A tal respecto debe ponerse de manifiesto que si bien es cierto que tanto el resto de la renta que faltaba del mes de octubre de 2007 como la del mes de noviembre de 2007 fueron pagadas no dentro de los cinco primeros días de acuerdo a lo estipulado en el contrato, sino a finales de los indicados meses, no lo es menos que no consta que dicho pagos fuesen rehusados por la ahora recurrente; por lo que si bien de actuación irregular debe calificarse la de la Sra Justa a la hora del cumplimiento de contrato, es in cuestionable que en el momento de presentarse la demanda no podía fundarse la acción resolutoria en el impago de las mismas. Sin que dicha decisión pueda quedar desvirtuada por el cambio de criterio operado en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 19-12-2008 , según la cual, "el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos... el arrendador no viene obligado a soportar que el inquilino se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas...", cuando la causa en que fundaba la arrendadora su acción resolutoria era el impago de dos determinadas rentas, no en el incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de pago dentro de los cinco primeros días de cada mes; ni desde luego por aplicación del principio procesal de la "perpetuatio iurisdictionis", que a lo que obliga justamente es a resolver los litigios de acuerdo con la situación existente en el momento de interposición de la demanda, que es lo que se ha hecho en este caso.

En este segundo supuesto se desestima la demanda de resolución de contrato por impago de rentas porque el arrendatario, aunque no había pagado dentro del plazo contractualmente pactado, pagó dentro del mismo mes (Noviembre), por lo que como resalta la sentencia no puede hablarse de falta de pago.

 

Armando García Fernández.

Abogado.



 
   
 
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