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  Actualizacion renta contratos de vivienda
 

Actualización renta en los contratos de arrendamiento de  vivienda posteriores al 1-1-1995 y anteriores al 6-6-2013

 

Este artículo tiene la finalidad de aclarar los aspectos relativos a la actualización de la renta que son objeto de mayor controversia.

 

En primer lugar debemos atender a lo dispuesto en el artículo 18 de 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos(en adelante LAU 1994). El contenido del citado precepto es el siguiente:

 

“Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

 

A continuación destacaré los puntos más relevantes del mismo:

 

1.       Este precepto tiene carácter imperativo, es decir, no puede ser objeto de modificación por voluntad de las partes. Así, cualquier pacto contrario a su contenido será nulo de pleno derecho.

2.       El Ipc aplicable será siempre el Ipc General, siendo nula la aplicación de cualquier otro Índice de referencia.

3.       La actualización únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto  el intento de actualización anterior a la citada fecha

4.       La actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

 

 En mi opinión, ésta es la finalidad del último párrafo del artículo objeto de análisis: “Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”, ya que el arrendador está obligado siempre a entregar copia del recibo al arrendatario, de forma que ambas partes pueden probar la emisión y recepción de la comunicación de la actualización.

 

Sin embargo, éste sistema no puede ser utilizado en aquellos casos en los que es el arrendatario quien demanda la actualización de la renta. De ahí mi anterior recomendación de que la comunicación se realice por medio que permita demostrar su  recepción.

 

5.       Una vez realizada la comunicación el sistema de actualización es el siguiente: la renta base será la que se viniese pagando en la anualidad anterior. Para la primera actualización se tomará como mes de referencia el Ipc que corresponda al último Ipc que estuviera publicado – la publicación del Ipc suele ser entre los días 13 y 15 del mes siguiente al que nos encontremos - en la fecha de celebración del contrato. En las sucesivas actualizaciones se tomará como referencia el índice que corresponda al último aplicado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) se puede acceder a los Ipcs publicados y al certificado al que hace mención el artículo analizado.

 

Pese a la claridad del precepto objeto de estudio, existen preguntas que “atormentan” a la inmensa mayoría de los arrendadores y arrendatarios en alguna ocasión: ¿ qué sucede si no he actualizado la renta en el momento establecido en el artículo 18 ?. ¿ Supone una renuncia a la actualización?. ¿ Cabe aplicar la actualización con efectos retroactivos?.

 

El siguiente ejemplo práctico da respuesta a todas esas preguntas:

 

El día 30 de Mayo de 2011 el Sr Paco firma un contrato de alquiler de vivienda con una duración mínima de un año, siendo la fecha del contrato y puesta a disposición de la vivienda el 1 de julio de 2011. La renta se pactó en 1.000 € mensuales. El día 1 Julio de 2012 el arrendador del Sr Paco no procede a comunicarle la actualización de la renta.  El día 1 de Julio de 2013 tampoco procede a actualizar la misma. Sin embargo, el 26 de Enero  del año 2014 el arrendador del Sr Paco le envía una carta comunicándole la actualización de la renta  aplicando la variación de los últimos 30 meses - un 6,25% -.indicándole además que dicha actualización será  efectiva ese mismo mes.“

 

Pues bien, la facultad de actualizar la renta por parte del arrendador del Sr Paco sigue vigente desde el 1 de Julio de 2013 hasta el 1 de Julio de 2014. Por tanto el arrendador del Sr Paco puede comunicarle la actualización de la renta en cualquier mes hasta el 1 de Julio de 2014. Al haberse efectuado la actualización en Enero de 2014 ( Julio de 2011 a  Enero de 2014), la misma será exigible a partir del 1 de Febrero de 2014, siendo la renta actualizada pagadera desde el 1 de Febrero de 2014 hasta, como mínimo, el 1 de Julio de 2014.

 

Ahora bien, a lo que no tiene derecho el arrendador del Sr Paco es a reclamar la diferencia entre la renta actualizada que cobrará y la que hubiese resultado de haberla actualizado el día 1 de Julio de 2012.

 

En el ejemplo expuesto en fecha 1 de Julio de 2012 el arrendador del Sr Paco pudo actualizar la renta( IPC 3%; Renta actualizada: 1030 €), pero no lo hizo. El día 1 de Julio de 2013 pudo actualizar la renta( 4% IPC; renta actualizada: 1.040 €), pero tampoco lo hace. Finalmente el Arrendador actualiza la renta el día 26 de Enero de 2014: 10%(IPCs acumulados); Renta Actualizada 1.100 €.

 

Pues bien, el arrendador del Sr Paco puede exigir el pago a partir del 1 de Febrero de 2014 1.100 € de renta, pero no reclamar la diferencia de rentas:

 

·          Julio 2011 – Julio 2012. Renta sin actualizar:1000 € y renta actualizada 1.030 €. 30X12=360€. Esos 360€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.

·          Julio 2012- Enero 2014: Renta sin actualizar:1000 € Y renta actualizada 1.040€. 40x7=280€. Esos 280€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.

Armando García Fernández.

Abogado

 
   
 
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